Dívidas de condomínios aumentam 11% nos Cartórios de Protesto de São Paulo

Alta é a maior da série histórica e levou R$ 5,8 milhões em dívidas a protesto em 2025; mais da metade dos casos teve resolução e dados de 2026 indicam continuidade do avanço

A inadimplência em condomínios em São Paulo passou a ser enfrentada de forma mais direta por síndicos e administradoras em 2025, com um salto de 11% no número de dívidas levadas a protesto em Cartório. Foram 4.735 documentos apresentados no ano passado, contra 4.285 em 2024 — o maior crescimento já registrado na série histórica iniciada em 2020. Em valores, o montante de dívidas condominiais encaminhadas a protesto saltou de R$ 4,8 milhões para R$ 5,8 milhões no período, um avanço de 20% em um único ano.

O crescimento vem acompanhado de maior capacidade de recuperação. Em 2025, 52,62% das dívidas apresentadas tiveram algum tipo de resolução — pagamento, cancelamento ou acordo entre as partes, índice superior ao da cobrança na Justiça, que gira em torno de 3%. No total, 2.122 dívidas foram solucionadas ao longo do ano, somando R$ 2,5 milhões recuperados. A maior parte dos casos envolve dívidas menores, que tendem a ser quitadas com mais rapidez.

Na prática, o dado mostra que a inadimplência deixou de se arrastar por anos e passou a ser resolvida ainda nas fases iniciais da cobrança. “O que os dados mostram é uma mudança clara de comportamento: a dívida está sendo cobrada mais cedo — e, por isso, sendo paga mais rápido”, afirma Alexandre Arcaro, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo (IEPTB-SP). “Ao invés de se submeterem a processos judiciais que levam anos e alcançam baixas taxas de retorno, a solução da dívida via Cartório mantém a saúde financeira do condomínio e não onera os demais condôminos adimplentes”, destaca.

A análise detalhada dos dados revela diferenças importantes no perfil da recuperação. Do total de dívidas solucionadas, 14,13% correspondem a pagamentos diretos nos três primeiros dias após o devedor ser avisado da pendência. Em outros 26,7% dos casos, o devedor faz o pagamento assim que seu nome é protestado em Cartório, enquanto em 0,35% das situações ocorrem desistências em razão de acordos.

No total, 58,81% das dívidas levadas a Cartórios de Protesto permanecem pendentes de pagamento, ou seja, seus devedores seguem com o nome sujo e impedidos de terem acesso a crédito, empréstimos, financiamentos, crediários, além de inscrição na Central Eletrônica Nacional dos Cartórios de Protesto (CENPROT), em cadastros de proteção ao crédito e dificuldades bancárias e comerciais para realizar negócios.

Avanço segue em 2026

Os dados mais recentes, referentes ao 1º trimestre de 2026, indicam que o movimento não foi pontual. Apenas nos primeiros meses do ano, já foram registrados 1.201 títulos de dívida condominial levados a protesto, somando R$ 1,8 milhão. No mesmo período, 669 protestos foram efetivados, com taxa de 55,7%, inferior à observada em 2025.

A recuperação também segue relevante no início do ano, com 568 títulos resolvidos e taxa de 53,3% em quantidade. Em valor, a recuperação atinge 57,76%, sinalizando leve melhora frente ao ano anterior e reforçando a tendência de consolidação do uso desse tipo de cobrança.

O conjunto dos dados aponta para uma mudança estrutural na gestão da inadimplência condominial no Brasil. Em poucos meses, o volume de 2026 já supera anos inteiros da série histórica recente, indicando uma tendência cada vez maior de utilização do protesto em Cartório para evitar prejuízos a toda a comunidade condominial no Brasil.

Regulamentação

O protesto das chamadas cotas condominiais está regulamentado pelo Código Civil (artigo 784, inciso X) e vem sendo adotado com cada vez mais frequência por administradoras de condomínios e síndicos, não sendo necessária qualquer aprovação em Assembleia para o envio destas dívidas em atraso aos Cartórios.

Para realizar o protesto de condomínios em atraso, o síndico ou a administradora do condomínio deve procurar o Tabelionato de Protesto ou fazer diretamente pelo site www.protestosp.com.br, apresentando a ata de eleição do síndico atual (original ou cópia autenticada), identidade e CPF do apresentante do título (cópia), preenchimento do requerimento de protesto indicando o endereço do devedor, boletos dos condomínios/multas em atraso e atas da instituição das cotas condominiais em atraso.

O protesto das dívidas de condomínio será feito sempre contra o proprietário do imóvel, responsável pela obrigação do pagamento da quota condominial perante o Condomínio, independentemente de haver ou não inquilino no imóvel. Salvo quando o contrato de aluguel estipular esta obrigação de pagamento para o locatário, devendo então ser procedido o protesto do contrato de locação, pelo locador.