‘Aluguel é dinheiro que vai e não volta mais. Se você começa já a pagar uma prestação, é dinheiro seu que está capitalizando’

Presidente do Creci há 20 anos, José Viana Neto comenta as perspectivas do mercado imobiliário em Franca e região

O corretor de imóveis José Augusto Viana Neto nasceu em Patrocínio Paulista e atualmente reside em Praia Grande. Viana é presidente do CreciSP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) há 20 anos e com toda experiência que tem aborda nesta entrevista assuntos relacionados ao mercado imobiliário francano e de outras regiões.

Uma das questões que o Jornal Verdade trata nesta entrevista é sobre o índice adotado nos reajustes em contratos de locação de imóveis. “Quem persiste no IGPM está agindo de maneira errada, porque ninguém neste país teve uma remuneração no mesmo nível do reajuste do IGPM, portanto ele não pode ser usado, não deve ser usado. E é importante que todos saibam, olha, não precisa aceitar determinado índice. Isto é de livre negociação”, afirma Viana. 

O presidente do CreciSP defende a compra de imóveis ao invés de locações, pois adquirir um imóvel é uma forma de capitalizar recursos.

Viana destaca que o Creci oferece, para contratos supervisionados por imobiliárias ou corretor de imóveis, um serviço de atendimento gratuito e realizado à distância para auxiliar locatários e locadores em casos de problemas. 

O Creci realiza pesquisas periódicas junto às imobiliárias para ter um termômetro de como estão as vendas de locações de imóveis. Qual a importância destes levantamentos?

A importância dos levantamentos que o Creci faz através dessas pesquisas de compra, venda, locação no mercado imobiliário é no sentido de orientar a população de qual está sendo o movimento daquele mês anterior para que ela possa, conhecendo a realidade do mercado, poder se balizar para negócios futuros. É importante também que essas pesquisas são colecionadas, mês a mês, no site do Creci e lá historicamente ficam arquivadas para que as pessoas possam fazer uma consulta e verificar quais foram as alterações em cada momento da história. Então é muito importante e tem um valor relevante não só para a economia como para as pessoas poderem se orientar na hora de comprar ou alugar uma propriedade imobiliária.

Que ações o Creci já implantou ou pretende colocar em prática a partir das pesquisas?

O Creci tem nessas pesquisas o objetivo da divulgação. Nós não temos nenhum tipo de ação para que seja desenvolvida com base nos dados da pesquisa, até porque é uma pesquisa sobre negócios já realizados, não se trata de pesquisa ou de dados futuros ou perspectivas futuras. São negócios já realizados. Então nosso objetivo é a divulgação e a criação de um grande banco de dados que possa servir de balizamento para empresas profissionais, para a sociedade, bancos que fazem financiamento imobiliário, Banco Central, IBGE, enfim, todos podem se beneficiar das informações dessa pesquisa.

A pesquisa realizada em dezembro mostra que a venda e locação de imóveis caíram em Franca, 23% e 34%, respectivamente. O mesmo cenário se verificou no Estado e outras cidades de porte parecido? O senhor pode nos exemplificar a realidade de alguns municípios?

As diferenças que são encontradas de um mês para outro em nossas pesquisas, mesmo que em percentuais significativos, não representam um problema porque é de mês comparado ao mês anterior. No fechamento do ano, nós temos um saldo positivo, porque o mercado imobiliário é assim, ele tem uma certa instabilidade porque em determinados momentos as taxas de juros dos bancos estão alta. A Selic estava baixa, aumentou demais, não tínhamos inflação, passamos a ter uma inflação, tudo isso dá uma alteração nesse mercado. E evidentemente que quando se tem uma alteração expressiva como essa que foi demonstrando aí no mês de dezembro na cidade de Franca e região nós temos dados semelhantes de cidades em outros agrupamentos. O Creci trabalha com dezesseis agrupamentos de cidades mais a pesquisa do Estado todo, além da pesquisa específica da capital. E normalmente a tendência de queda e de aumento na transação têm aproximadamente a mesma tendência em cada uma dessas regiões.

Em pesquisa anterior do Creci, Franca se encontrava na contramão do Estado e outras cidades, e teve alta expressiva de venda e locação. Entre julho e agosto de 2021, a venda de casas e apartamentos cresceu 161% e a locação de imóveis registrou alta de 29%. O que justifica a desaceleração?

Uma desaceleração abrupta de um mês para outro nos leva a crer em alguma demanda reprimida que acabou sendo atendida naquele momento. Vou dizer aqui para vocês um referencial, que não é específico, mas ele serve bem para exemplificar, é a questão do retorno às aulas. Franca é uma uma cidade que tem muitas faculdades e quando chegamos num momento de retomada de aulas presenciais, evidentemente, que a locação para alunos cresce bastante. Esse fenômeno foi visto também em Bauru, Marília, Presidente Prudente, cidades que são polos de educação. Em Rio Claro e São Carlos, nós tivemos também esse fenômeno.

Como o senhor acredita que o mercado irá se comportar nos próximos meses na cidade? É importante lembrar que Franca viveu um boom imobiliário, com alta demanda, por exemplo, no setor de aprovações de projetos na Prefeitura. Registramos ainda na cidade escassez de mão de obra, por conta da alta procura por pedreiros, serventes e outras áreas que a construção envolve. 

Bem, eu acredito que o mercado imobiliário de Franca nos próximos meses terá um um bom comportamento, até porque Franca tem muitos projetos para aprovação, há inúmeros loteamentos sendo desenvolvidos aí na cidade e região e isso evidentemente que trará um bom resultado. E um fator muito importante que é uma característica própria de Franca é o trabalho com carteira assinada, Franca é uma cidade que tem um índice grande de trabalho formal e o número de trabalhadores tem aumentado gradativamente no último ano e isso daí vai colocando cada vez mais gente com possibilidade de compra de imóveis porque tem acesso ao financiamento imobiliário. Então eu acredito que será um bom momento. Com relação a escassez de mão de obra na área da construção, isto é uma realidade em todo o Brasil, estamos tendo dificuldade e é evidente que isso pode dificultar um pouco a produção de novos imóveis, porém o mercado imobiliário independe dessa questão.

As taxas do crédito imobiliário estão mais altas, o senhor diria que neste cenário é hora para a compra da casa própria?

As taxas do crédito imobiliário, elas estão realmente altas, atingiram um patamar que não imaginávamos que iria chegar. Porém digo uma coisa, se a pessoa encontrou o imóvel adequado às suas necessidades, o tamanho do imóvel está dentro daquilo que ela procura, a localização é adequada, o preço está dentro do orçamento, olha, tem uma coisa, não espere uma segunda oportunidade não, vai e fecha negócio. Mesmo com as taxas de juro altas como estão, a tendência é que no futuro baixe e no momento que baixar a taxa de juro e o mutuário quiser, ele pode pedir a portabilidade deste financiamento e passar para uma taxa de juro menor. Então não acredito que isso seja empecilho. A qualquer hora é a hora certa de comprar o imóvel. Não pode perder o negócio. Porque se deixar de fazer hoje para fazer o mês que vem, o preço já vai ser mais alto. Então, não compensa esperar. E ficar pagando aluguel é dinheiro que vai e não volta mais. Se você começa já a pagar uma prestação, é dinheiro seu que está capitalizando, ele não sai de casa, no futuro vai vender o imóvel e você tem o dinheiro na mão.

Qual a dica para quem está buscando imóvel com financiamento bancário?

A dica que eu deixo para quem está buscando imóvel com financiamento bancário é a seguinte: Procure saber qual é o agente financeiro que está financiando, compare a taxa de juro com os demais bancos, verifique as despesas do contrato para o acesso a esse financiamento e verifique também qual é a taxa de seguro de vida que está sendo cobrada. Tudo isso é muito importante e optar também por aquele que oferece melhores condições.

As aplicações financeiras estão rendendo mais do que em 2021. O senhor acha que os investidores vão preferir deixar este dinheiro nas aplicações em vez de buscar o mercado imobiliário?

Com relação a essa demanda que existe, olha, eu vou colocar o dinheiro no mercado financeiro, vou comprar imóvel, qual era o melhor negócio que eu vou fazer? Eu digo para vocês o seguinte, no meu ponto de vista, o imóvel ser usado como investimento financeiro é ruim para a sociedade, porque isso traz uma valorização excessiva à propriedade imobiliária e vai deixando o imóvel cada vez mais inacessível para as pessoas. Então, nós temos que tomar muito cuidado para que o imóvel não seja usado como investimento financeiro, porque ele acaba virando uma mercadoria especulativa. E isto é prejuízo para todos nós da sociedade. O importante é que o imóvel seja usado para os fins para os quais ele foi feito, para a pessoa morar e ter condições de comprar. Agora quando o investidor vem para o mercado imobiliário, ele promove uma valorização excessiva e isso fica muito ruim. Agora uma coisa é certa: Para quem pensa em aplicação de recursos em médio e longo prazo, é evidente que o mercado imobiliário é o endereço certo para colocar o seu dinheiro.

A Fundação Getúlio Vargas criou o Ivar, novo índice para reajustes dos aluguéis. Como o senhor avalia isso?

Com relação ao índice criado pela Fundação Getúlio Vargas, o Ivar, que é para reajustes de aluguéis, eu vejo isso com muita preocupação. Absolutamente, não é nada contra a Fundação Getúlio Vargas que é uma instituição séria, uma instituição tradicional, que merece todo o nosso respeito e tudo que ela faz, faz muito bem feito, portanto de alta credibilidade. Mas, eu me arrisco a dizer que a criação de um novo índice traz mais confusão para o mercado do que pacificação. É importantíssimo lembrar a todas as pessoas que não há nenhum índice obrigatório para aluguel. As partes contratantes, locador e locatário, vão inserir no seu contrato de locação o índice que for de melhor aceite para ambas as partes. Quem colocou IGPM e persiste no IGPM está agindo de maneira errada, porque ninguém neste país teve uma remuneração no mesmo nível do reajuste do IGPM, portanto ele não pode ser usado, não deve ser usado. E é importante que todos saibam, olha, não precisa aceitar determinado índice. Isto é de livre negociação. A sociedade pode muito bem cuidar dos seus interesses. Um perigo tremendo agora no Congresso Nacional são os parlamentares querendo criar um índice obrigatório para reajuste de aluguéis. Isso é um perigo. O Estado se intrometer em relações privadas. O Ivar pode ser usado, mas nada impede que a pessoa faça um contrato por outro índice e pode fazer também, digamos, pode colocar o Ivar e coloque no seu contrato: o reajuste será de 50% do que o Ivar indicar. Pronto, pode fazer. Nós só não podemos usar como índice de reajuste de aluguéis nos contratos salário mínimo e moeda estrangeira. De resto, qualquer índice pode ser usado de livre iniciativa das partes.

O Ivar fechou negativo ano passado em menos 0,6% enquanto que o IGPM fechou positivo em quase 18%. Essa diferença não é muito grande? Não haverá impasse entre proprietários e inquilinos que preferem um ou outro índice de reajuste?

Pois é, o Ivar fechou negativo, 0.6%, o IGPM positivo em quase 18%. Uma diferença gigantesca, não é verdade? Então, evidentemente que proprietários e locatários deverão negociar. É importante lembrar que tem muitos imóveis alugados para locatários que são pessoas que cuidam do imóvel tão bem quanto o proprietário, pagam o seu aluguel na data correta. Qualquer proprietário que perder um locatário como esse vai ter dificuldade para conseguir outro. Então a negociação é a porta de entrada para uma relação tranquila. O locatário prestar uma boa conservação na propriedade imobiliária, pagar o seu aluguel em dia, quando chega no dia do reajuste, ele pode até conseguir a permanência do mesmo valor do aluguel. Porque se o proprietário tiver o imóvel devolvido, para conseguir um outro locatário nessas condições é muito difícil. E às vezes ele não vai conseguir alugar pelo mesmo preço que estava alugado e se ele fica com esse imóvel vazio três, quatro, cinco meses, se for um apartamento, além do IPTU, ele vai pagar condomínio. Isso tudo somado pelo período de vacância, faz a conta e vai ver que por mês vai dar um valor muito alto e que não é conveniente deixar que isso aconteça. Então eu reafirmo que o bom entendimento entre as partes é a melhor forma de agir nessas questões.

Quais as dicas que o senhor tem para pessoas que possuem contrato antigo pelo IGPM e contratos novos?

Olha, eu deixo aqui uma dica para quem tem contrato pelo IGPM. Converse com o seu corretor, com a imobiliária, faça uma reunião, chame o proprietário e combine para que vocês usem um percentual do IGPM, metade do IGPM, 30%, 20% 10% do IGPM, porque não dá para suportar esse valor. Agora também temos que lembrar de um negócio muito importante, a propriedade imobiliária, o locador na maioria das vezes não é um latifundiário, não é uma pessoa rica, não é uma grande empresa, um banco. Na maioria das vezes o proprietário é um casal aposentado, que ao longo de sua vida juntou um dinheirinho para comprar uma propriedade a mais e usar aquele aluguel como complemento para comprar remédio, comprar alimento. Tem esse lado também que é muito difícil. Eu tenho um escritório imobiliário, administro locação e a maioria dos proprietários dos imóveis no meu escritório é pessoa idosa, aposentado que têm ali a sua única fonte de renda, além da aposentadoria, para poder comprar remédio, alimento, pagar uma condução, então é preciso pensar nisso, que 90% das propriedades alugadas para fins residenciais são de pessoas que também necessitam desse dinheiro. E por isso locador e locatário precisam se entender.

Ivan, tem mais alguma informação relevante que o senhor gostaria de acrescentar?

Uma informação que eu considero relevante e queria passar para todas as pessoas é que quando tem algum problema em um relacionamento entre locador e locatário e que tem aí um corretor, uma imobiliária administrando este imóvel, eu quero lembrar que o Creci coloca à disposição as Juntas de Conciliação que temos para poder dirimir dúvidas, tentar fazer acordos, chegar num ponto de interesse comum de ambas as partes. E isso é de graça, é gratuito, e também à distância. Não há necessidade da pessoa ir presencialmente, não há necessidade de pagar um centavo e todo aquele que tem seu imóvel aos cuidados de um corretor ou de uma imobiliária tem esse serviço gratuitamente por parte do Creci. Nossos conciliadores são pessoas totalmente isentas, altamente profissionais, muito bem capacitados e junto às partes ali conversando normalmente se chega a um entendimento. E o entendimento na área de locação, ele é muito próximo de 100%. Então fica aqui o aviso a todos aqueles que por ventura tenham necessidade desse serviço, gratuitamente, o Creci proporciona essa possibilidade. Quero também colocar o Creci inteiramente à disposição, o nosso site como fonte de consulta é www.crecisp.gov.br. E e todos aqueles que por ventura queiram baixar o aplicativo do Creci gratuitamente, basta entrar lá nas lojas tanto do Google quanto do iPhone, da Apple, e baixá-lo, o aplicativo se chama Creci e ali tem todas as pesquisas e informações importantes para todos aqueles que forma necessitam estar presentes no mercado imobiliário.