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Setor urbanístico defende que iniciativa, embora com boa intenção, pode encarecer a moradia e estimular ocupações irregulares
Por Pedro Maia
Editor-chefe
A nova lei de ocupação da Macrozona do Rio Canoas, em Franca, será debatida em audiência pública nesta quarta-feira, 17 de junho, às 14h, com participação de empresários e especialistas do setor urbanístico.
O grupo de empresários de desenvolvimento urbano vai defender 12 emendas ao PLC (Projeto de Lei Complementar) 11/2026, buscando equilibrar proteção ambiental e viabilidade da urbanização. “Precisamos tratar o tema com foco no interesse da moradia. O loteamento urbanizado leva infraestrutura, organiza a cidade e contribui para a preservação ambiental”, afirma Caio Portugal, presidente da AELO – Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.
As propostas incluem revisão de restrições consideradas excessivas, ajustes nas áreas de preservação e adoção de critérios técnicos de desempenho ambiental. O setor alerta que, sem ajustes, a lei pode encarecer a moradia e estimular ocupações irregulares.
Estará presente o Diretor Institucional da AELO, Jorgito Donadelli.
Considerações ao projeto
Em artigo redigido por Robis Nassaro e Ítalo Mazzarella – este, biólogo e ex-presidente da Fundação Florestal do Estado de São Paulo -, os autores declaram que a iniciativa é embasada em importantes estudos do CONDEMA (Conselho Municipal de Desenvolvimento Sustentável e Saneamento Básico) e da UFSCAR (Universidade Federal de São Carlos), acerta ao reconhecer que essa região exige um olhar diferenciado para garantir a preservação dos nossos recursos hídricos e a estabilidade ecológica da bacia. No entanto, uma lei com excelentes intenções ambientais precisa, antes de tudo, ser viável na vida real.
“Após uma análise técnica aprofundada do texto original, identificamos um gargalo preocupante: o projeto criou um modelo de “cumulatividade regulatória”. Na tentativa de proteger o rio, a proposta sobrepôs restrições tão severas que, na prática, inviabilizam a urbanização formal e sustentável daquela área”, destaca trecho do artigo.
Segundo os críticos do projeto, o texto original exige lotes gigantescos (de até 5.000 m²), amplia as Áreas de Preservação Permanente (APPs) de forma desproporcional – exigindo até 70 metros a mais do que o Código Florestal Brasileiro já exige –, impõe taxas de permeabilidade altíssimas e ainda cria uma bitributação, cobrando IPTU majorado sobre áreas intocáveis e instituindo uma nova Taxa de Fiscalização Ambiental (TFAC).
Robis e Ítalo explicam que a experiência urbanística nos ensina uma lição dura: quando o Estado torna a ocupação legal economicamente inviável ou burocraticamente impossível, ele não afasta a ocupação; ele apenas empurra o desenvolvimento para a clandestinidade. “Loteamentos irregulares não respeitam APPs [Áreas de Preservação Permanentes], não têm esgoto tratado e destroem nascentes. Portanto, o excesso de restrição pode acabar matando o paciente que tentávamos curar. É importante aperfeiçoar esse projeto e garantir sua efetividade. O objetivo não é flexibilizar a proteção ambiental, mas sim modernizá-la, trocando um modelo de “proibições absolutas” por um modelo de “desempenho ambiental””, destacam.
O que isso significa na prática?
O entendimento dos autores é de que, em vez de exigir lotes elitizados que desperdiçam infraestrutura, deve-se propor metragens menores, mas mantendo a exigência inegociável de alta permeabilidade do solo e áreas vegetadas obrigatórias. É necessário também corrigir a injustiça tributária, eliminando a cobrança de IPTU majorado sobre terrenos com restrição de uso e suprimir a nova taxa (TFAC) para não afugentar empreendimentos de ecoturismo e loteamentos sustentáveis.
“Ainda, é necessário trazer segurança jurídica à norma, criando regras de transição para projetos que já estavam tramitando na Prefeitura, estabelecer prazos máximos para a aprovação de projetos e proibir que o município exija os mesmos estudos complexos que a CETESB já analisa, acabando com a duplicidade de burocracia. Por fim, as multas pelas infrações devem ser cobradas proporcionalmente à área da infração e não sobre o tamanho total da fazenda ou gleba, como está disposto na minuta do PLC”, continuam em trecho do artigo.
Conclusão
Robis e Ítalo inferem que a Macrozona do Rio Canoas não pode ser transformada em um território economicamente inviável. A verdadeira preservação ambiental no século XXI se faz atraindo investimentos formais, que trazem consigo drenagem sustentável, saneamento adequado, recuperação ecológica de APPs degradadas e monitoramento contínuo.
