José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP: "Franca tem uma característica muito especial, os empregos aqui são formais, todo mundo com carteira e a carteira assinada é o documento mais indicado para se comprovar a renda familiar e, com isso, ter acesso a financiamento imobiliário" | Foto: Jornal Verdade
José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), esteve em Franca e visitou o Jornal Verdade nesta quinta-feira (19).
Viana falou sobre o destaque do mercado imobiliário francano, aquecido, na opinião dele, pelo número de empregos formais na cidade; comentou sobre as perspectivas para o setor em 2022, com previsão de aumento nos negócios; alertou para a compra segura de imóveis com ferramentas disponibilizadas gratuitamente pelo Creci. Se agora é o momento certo para comprar? Viana acredita que sim. Confira a entrevista com ele.
Viana, percebemos que Franca se destaca com balanço positivo nas vendas e locação de imóveis, muitas vezes na contramão de outras cidades. Pela sua experiência, o que diferencia a cidade quando falamos de mercado imobiliário?
É, Franca tem uma característica muito especial, os empregos aqui são formais, todo mundo com carteira e a carteira assinada é o documento mais indicado para se comprovar a renda familiar e, com isso, ter acesso a financiamento imobiliário, então, são empregos estáveis, formais e dão essa característica. Franca é uma cidade especial porque ela já ao longo da história tem se caracterizado por ser uma cidade que não tem favela, não tem essas comunidades, essas concentrações, é uma cidade que tem um saneamento muito bom e no quesito de emprego, ela tem sido exemplo para todo o país em determinados momentos, não é? Então, Franca é realmente uma concentração de interesses aqui e de cidades vizinhas, que faz de Franca uma cidade muito importante.
Franca teve um aumento de mais de 250% entre março e fevereiro nos negócios realizados. Como o senhor avalia esse aumento?
Bom, o aumento que se apresentou agora em março relativo a fevereiro, ele vem mais por conta da queda dos financiamentos imobiliários, que vem se acumulando desde outubro do ano passado. O juro do financiamento imobiliário, ele veio aumentando muito porque a taxa Selic aumentou, automaticamente os bancos repassaram para o juro do financiamento imobiliário aqueles aumentos. E isso daí foi cada vez mais, aumentando cada vez mais e diminuindo o número de pessoas fazendo negócios. Até que chegou em fevereiro, esses aumentos estancaram; a Selic continua aumentando, tanto é que ela está quase 13%. E o juro no financiamento imobiliário, você encontra aí até 8%. Então os bancos deixaram de acompanhar a taxa Selic porque tem um fenômeno interessante, o banco faz captação de recursos no mercado, ele pega dinheiro através da caderneta de poupança, e parte desse dinheiro, a maior parte desse dinheiro, obrigatoriamente pelas normas do Banco Central, tem que ser direcionada para o financiamento imobiliário. Como o juro estava aumentando muito, o banco não estava conseguindo colocar esse dinheiro e aí ficaram à mercê de sanções por parte do Banco Central. Tanto é que a Caixa Econômica, em fevereiro, baixou um ponto percentual a taxa de juros, diminuiu. O presidente agora divulgou um monte de facilidade, mas é a facilidade para não ser multado, não é para agradar não. E aí, o que que acontece, a partir do momento que houve a estabilização da taxa de juro e, em alguns casos, queda, quem estava esperando para comprar, comprou, né? E aí deu esse impulso danado, aqui em Franca foi uma coisa fantástica. E por que que foi fantástico? Devido ao emprego formal, à carteira assinada, aqui não é uma cidade que tem trabalho informal em grande número. Eu sou de Praia Grande, a exemplo, e Praia Grande tem uma informalidade muito grande, coisa que não acontece aqui em Franca. Então, esse emprego formal dá essa segurança para as pessoas e nós acreditamos que a partir deste momento as taxas de juro vão começar a cair mais ainda, porque vai ter disputa entre os bancos privados, porque eles vão ter que soltar esse dinheiro para não serem multados e eles vão ter que criar facilidades. Com certeza absoluta, nós vamos ter um mercado melhorando ainda mais. Agora, evidentemente que você pega aqui Franca, a pesquisa mostrou 233%, se não me falhe a memória, e agora no mês subsequente pode até demonstrar uma queda, mas ainda assim é um aumento, porque é sobre uma base que cresceu exponencialmente.
Sim, ao fazer um comparativo em janeiro aumentaram as vendas, em fevereiro caíram, e em março dispararam. Considerando os três meses a alta foi muito grande.
Sim, foi muito grande e nós tivemos queda desde outubro do ano passado, porque quando a taxa de juro começa a subir demais, gera este problema. Mas eu acho que o mercado agora vai bem, porque nós estamos num ano de eleições majoritárias, para presidente da República, governador, e eles acabam criando um monte de facilidades para melhorar a imagem perante ao público, o eleitor. E isso é bom porque a vantagem é nossa, porque a gente está aqui, pronto para aproveitar essas oportunidades.
Com certeza. Um dos destaques na última pesquisa do Creci foi o pagamento à vista. 40% das transações realizadas em Franca e região foram pagas à vista. O que representa isso, em termos de potencial de compra dos municípios?
É, eu vejo como uma capacidade econômica muito forte. Além desse expressivo número de compras à vista, nós também tivemos um número expressivo de negócios que foram financiados diretamente com o proprietário e que não precisava de pegar o dinheiro todo e acabou facilitando. Então, veja você, se com o pouco que cresceu o financiamento imobiliário já melhorou, imagina agora que nós vamos ter uma busca muito maior por financiamentos. Para entender o que eu estou dizendo, nós tivemos épocas aqui no Brasil em que quase 100% dos negócios imobiliários estavam sendo feitos através de financiamento imobiliário. E desses, 85% era da Caixa Econômica Federal, então veja que força que tem. Nos Estados Unidos, 90% é feito através de financiamento. Na Europa, 90%, me parece que Dinamarca é 100%, todo negócio é feito através de financiamento. Então nós temos uma margem de crescimento aí absolutamente fantástica, e o financiamento imobiliário pode se apresentar com uma solução para acesso à casa própria. Temos um crescimento orgânico no país expressivo, o país cresce independente da política econômica, independente do governo que está lá, o país cresce por si e essa força de crescimento empurra toda a economia. Tanto é que a gente vê o Brasil passar por verdadeiros desastres econômicos e com uma capacidade de recuperação fora do comum, que é em razão desse crescimento, né? Se você compara Brasil e Portugal, vamos jogar um exemplo. Portugal diminui a população, não há crescimento e lá em todo mundo que quer comprar uma cerveja, tem dinheiro para a cerveja, agora aqui no Brasil não, você tem uma multidão de pessoas para incluir dentro do mercado de consumo e você imagina: Só no mercado imobiliário nós temos mais de sete milhões de pessoas que não têm onde morar, imagina o quanto precisa de imóvel, e isso não acontece em outros países, então nós temos uma força aí de crescimento fora do comum e Franca dentro deste contexto tem uma situação privilegiada pelo parque industrial que ela tem, é um parque industrial tradicional, boa parte deles de pessoas aqui da própria cidade, que mantêm a coisa funcionando e são poucas as localidades que você vê uma estrutura de pequenas e médias indústrias tão numerosa como é Franca, então é uma cidade que tem um aspecto extremamente positivo.
Ótimo. Outro ponto que gostaria de abordar é sobre as locações de imóveis, que diferente das vendas, caíram em março na região de Franca. Como o senhor vê essa queda?
Exatamente pelo grande crescimento que tivemos em janeiro e fevereiro das locações para alunos das diversas faculdades, que retornaram às aulas presenciais e agora, evidente que depois de uma base já muito alta, por uma razão excepcional, a tendência é cair, mas não significa dizer que o negócio está ruim, não está, está bom, está indo bem a locação.
A gente sabe que a inflação no país atinge patamares exorbitantes, tem também a Selic e IPCA, quais os impactos disso no financiamento imobiliário e também no bolso do futuro comprador e de quem já comprou?
Aqui nós temos o seguinte, o Brasil tem uma legislação muito boa que protege muito aquele que faz um negócio. Quando você faz um contrato, você tem uma situação financeira e o país está dentro de uma normalidade. A partir do momento que fatores externos, independente da sua vontade, alteraram aquela relação entre você e o fornecedor, no caso o banco que lhe forneceu o dinheiro e você que tomou e tem que para ele pagar, porém as taxas de juro cresceram mais do que aquilo que era uma coisa normal nos últimos 5, 10 anos, o mutuário pode ir à Justiça e requerer o equilíbrio econômico que existia lá no início do contrato e o juiz vai dar, porque isto é lei aqui no Brasil, ele tem o direito de retornar ao equilíbrio. Se ele perdeu, sem causa provocada por ele, ele tem esse direito e o banco vai aceitar, porque o banco, quando retoma o imóvel, muita gente pensa que o banco está ganhando, mas não é. É um prejuízo fora do comum. Só no aspecto contábil já é um desastre para o banco, porque é um negócio que não deu certo e isso tem uma repercussão negativa muito grande junto aos investidores. Um outro ponto importante, o banco deixa de receber a prestação, começa a pagar IPTU e pagar condomínio, você imagina a Caixa Econômica que tem aí 40 mil imóveis pagando o condomínio, IPTU e sem receber um centavo, imagina o que significa em termos de prejuízo. É muito grande, é um verdadeiro absurdo e esses imóveis acabam invadidos, depois para tirar o invasor é uma dificuldade e são pessoas que invadiram de boa fé, porque acaba o zelador sabendo que o mutuário foi embora porque não tinha dinheiro o zelador ficar quieto e até aluga aquilo ali para alguém, vai receber um aluguel. Nossa, existem milhares de situações negativas para o banco e um outro aspecto também muito interessante, no Brasil o ticket médio de dinheiro emprestado para uma pessoa comprar o imóvel, então, digamos, o imóvel é R$ 100 mil, vou fazer uma conta redonda, o ticket médio é 62%. Então, para um móvel de 100 mil, 62 mil que são utilizados no financiamento. O banco não financia valores superiores a 80%, então eles já entram num negócio com 20% a mais de garantia daquilo que ele emprestou. E os bancos brasileiros são extremamente exigentes no que diz respeito à demonstração de capacidade de pagamento das prestações. Então é tudo muito bem analisado. Os imóveis são avaliados antes do financiamento e o financiamento quando é feito, é com toda a garantia. Então os papéis de financiamentos imobiliários do Brasil são os mais valiosos do mundo. E você imagina uma pessoa que financiou aí em 15 anos, ela pagou 5 anos, ela começa a passar por dificuldade, o banco está com mais de 50% de garantia para ele naquele negócio. Olha que tranquilidade! E uma outra vantagem, nós temos aqui no Brasil a possibilidade da portabilidade, a partir deste momento que nós imaginamos que as taxas de juros devam cair até o fim do ano, todo aquele mutuário que está pagando um determinado juro para um banco e tem um outro banco fazendo taxas menores, ele pode ir lá e pedir a portabilidade, transferir o financiamento para aquele banco que está cobrando menos. Na Caixa Econômica Federal, agora recentemente, houve casos de inúmeros mutuários que estavam fazendo a portabilidade para bancos privados, em que o juro estava mais baixo. A Caixa não deixou o mutuário sair, ela baixou o juro para manter a pessoa. E isso não é à toa, é que o mutuário é um cliente muito interessante para o banco, a partir do momento que ele paga a prestação lá, ele acaba movimentando a conta corrente dele, a caderneta de poupança lá, ele paga água, luz, IPTU, IPVA, escola dos filhos, ele compra seguro, então esse cliente vale ouro, ele vale muito mais do que ele paga de juro. E os bancos começaram a perceber isso, no exterior, já era muito comum aqui, não. Então eu acho que nós estamos entrando num período da história muito bom, bem equilibrado.
Interessante. Viana, e quais são as perspectivas para o mercado imobiliário para os próximos meses de 2022? Agora é a hora de investir?
Olha, uma coisa eu te digo, se encontrou um imóvel no tamanho adequado, na localização que interessa e cabe no bolso, compre! Não deixe para depois. Tem gente que fala ‘não, a taxa de juros está em 8%, ouvi dizer que vai cair para 6’. É verdade, vai cair, com certeza vai, mas quando cair vai lá e exija também que diminua sua taxa ou troca de banco, mas não deixa de comprar porque o imóvel que está hoje sendo vendido por R$ 200 mil, daqui seis meses é 220 mil, daqui um ano, é 240. E não tem jeito. Se a pessoa não comprar, ela vai ter prejuízo, com certeza. Então o melhor negócio é comprar. Agora aqueles que são investidores de mercado imobiliário é outra coisa, é coisa de profissional e a gente já nem entra nesse mérito.
Desde agosto, o Creci tem feito pesquisas para avaliar a comercialização e locação de imóveis. Que resultados esse trabalho já apresentou, qual a importância dele?
Bom, nós tínhamos até então uma pesquisa que era estadual e uma pesquisa da capital, o Creci faz esse trabalho há 30 anos e desde 2003, portanto, há 19 anos, nós temos tudo isso arquivado lá no portal do Creci, qualquer pessoa pode entrar e ver esses números. E sempre fizemos para que a sociedade, investidores e bancos pudessem ter acesso a esses dados e poderem ter uma noção do que é o mercado, das variações, dos locais de maior alteração, de menor alteração, de maior movimentação, para que tenham condições de fazer bons negócios. O Banco Central usa essa nossa pesquisa para análise de mercado, o IBGE usa também para análise de mercado e nós fazemos o sentido de colaborar com a sociedade. E quando foi há cerca de quase três anos, eu conversando com especialistas em negócio imobiliário, foi dito ‘puxa vida, todo mundo faz para o estado e para a capital’. Mas hoje, o Estado de São Paulo, eu não vou falar os outros estados não, mas o Estado de São Paulo, cada região metropolitana que nós temos no interior de São Paulo, elas significam a economia de muitos países aí do mundo. Você pega a região metropolitana de São José dos Campos, fantástica, Campinas, fantástico, Baixada Santista, grande Ribeirão Preto, tudo isso são economias. Qualquer região metropolitana do Estado de São Paulo, tem um PIB maior do que pelo menos 20 capitais brasileiras, com certeza, e algumas regiões metropolitanas muito mais do que muitos estados brasileiros. Eu falei ‘puxa vida, se a gente tiver condições de contar com a colaboração dos corredores de imóveis’, nas regiões onde não temos região metropolitana, nós fazemos o agrupamento por nossa conta, dos municípios, das nossas delegacias regionais e assim fizemos. Nós temos 26 delegacias, mas fizemos 18 regiões, 18 agrupamentos e aí começamos a trabalhar os índices. Trabalhamos dois anos para lançar o primeiro de outubro, viu? Não é fácil, isso é muito complicado, porque é muito difícil você pegar o equilíbrio da informação e o resultado, é muito difícil, mas fizemos e começamos a divulgar. E olha, foi impressionante o resultado. Nós temos visto o crescimento da divulgação do mercado imobiliário dentro do Estado de São Paulo, nossa, foi 1000%, é impressionante. Então os jornais regionais, os sites, os blogs, as TVs comunitárias, as TVs regionais, é impressionante o material como se tornou atrativo. E eu acho bom, porque serve para balizamento dos colegas corretores, da população, da própria imprensa que quer comentar os fatos. Você tem recebido e sabe como é. E todo esse material fica colecionado lá no site do Creci para visitação pública e gratuita. Então é um serviço de utilidade pública que nós desenvolvemos e vamos sempre procurar aperfeiçoar cada vez mais.
Ótimo. Viana, alguma coisa queria acrescentar?
Um fato que eu considero importante e gostaria de falar é que o número de golpes que têm sido aplicados através da internet é muito grande e o mercado imobiliário é um deles. Percebe-se a atuação de estelionatários, pessoas de má fé. Eles vão lá, copiam a fotografia do anúncio imobiliário, criam um anúncio, aí vão num portal, pagam, anunciam, as pessoas de boa fé estão vendo, gostam do imóvel, acabam fazendo o negócio e tendo prejuízo. Então, com isso, o Creci criou um portal imobiliário próprio que é gratuito. Ninguém paga para anunciar, ninguém paga para visitar, é 100% de utilidade pública e nós estamos aconselhando as pessoas que visitem o portal imobiliário do Creci, se vai pesquisar imóvel para compra, para locação, faça pesquisa no portal do Creci, que é o único portal no Brasil que é certeza absoluta que você não vai cair na mão de um estelionatário, de uma pessoa de má fé. Ali, somente corretores e imobiliárias que fazem anúncios e todos identificados e fiscalizados pelo Creci.
Não é pessoa comum, só os corretores que podem fazer o anúncio?
A pessoa comum pode também anunciar o imóvel gratuitamente, só que o anúncio dele é visto apenas por corretores de imóveis, que aí vão entrar em contato com ele, pegar autorização para trabalhar o imóvel. E aí é o momento que a documentação vai ser examinada, conferida, é um nível de segurança fora do comum, que só lá mesmo tem.