<\/p>\n
O corretor de im\u00f3veis Jos\u00e9 Augusto Viana Neto nasceu em Patroc\u00ednio Paulista e atualmente reside em Praia Grande. Viana \u00e9 presidente do CreciSP (<\/span>Conselho Regional de Corretores de Im\u00f3veis do Estado de S\u00e3o Paulo) h\u00e1 20 anos e com toda experi\u00eancia que tem aborda nesta entrevista assuntos relacionados ao mercado imobili\u00e1rio francano e de outras regi\u00f5es.<\/span><\/p>\n Uma das quest\u00f5es que o Jornal Verdade trata nesta entrevista \u00e9 sobre o \u00edndice adotado nos reajustes em contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis. \u201c<\/span>Quem persiste no IGPM est\u00e1 agindo de maneira errada, porque ningu\u00e9m neste pa\u00eds teve uma remunera\u00e7\u00e3o no mesmo n\u00edvel do reajuste do IGPM, portanto ele n\u00e3o pode ser usado, n\u00e3o deve ser usado. E \u00e9 importante que todos saibam, olha, n\u00e3o precisa aceitar determinado \u00edndice. Isto \u00e9 de livre negocia\u00e7\u00e3o\u201d, afirma Viana.\u00a0<\/span><\/p>\n O presidente do CreciSP defende a compra de im\u00f3veis ao inv\u00e9s de loca\u00e7\u00f5es, pois adquirir um im\u00f3vel \u00e9 uma forma de capitalizar recursos.<\/span><\/p>\n Viana destaca que o Creci oferece, para contratos supervisionados por imobili\u00e1rias ou corretor de im\u00f3veis, um servi\u00e7o de atendimento gratuito e realizado \u00e0 dist\u00e2ncia para auxiliar locat\u00e1rios e locadores em casos de problemas.\u00a0<\/span><\/p>\n O Creci realiza pesquisas peri\u00f3dicas junto \u00e0s imobili\u00e1rias para ter um term\u00f4metro de como est\u00e3o as vendas de loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis. Qual a import\u00e2ncia destes levantamentos?<\/b><\/p>\n A import\u00e2ncia dos levantamentos que o Creci faz atrav\u00e9s dessas pesquisas de compra, venda, loca\u00e7\u00e3o no mercado imobili\u00e1rio \u00e9 no sentido de orientar a popula\u00e7\u00e3o de qual est\u00e1 sendo o movimento daquele m\u00eas anterior para que ela possa, conhecendo a realidade do mercado, poder se balizar para neg\u00f3cios futuros. \u00c9 importante tamb\u00e9m que essas pesquisas s\u00e3o colecionadas, m\u00eas a m\u00eas, no site do Creci e l\u00e1 historicamente ficam arquivadas para que as pessoas possam fazer uma consulta e verificar quais foram as altera\u00e7\u00f5es em cada momento da hist\u00f3ria. Ent\u00e3o \u00e9 muito importante e tem um valor relevante n\u00e3o s\u00f3 para a economia como para as pessoas poderem se orientar na hora de comprar ou alugar uma propriedade imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n Que a\u00e7\u00f5es o Creci j\u00e1 implantou ou pretende colocar em pr\u00e1tica a partir das pesquisas?<\/b><\/p>\n O Creci tem nessas pesquisas o objetivo da divulga\u00e7\u00e3o. N\u00f3s n\u00e3o temos nenhum tipo de a\u00e7\u00e3o para que seja desenvolvida com base nos dados da pesquisa, at\u00e9 porque \u00e9 uma pesquisa sobre neg\u00f3cios j\u00e1 realizados, n\u00e3o se trata de pesquisa ou de dados futuros ou perspectivas futuras. S\u00e3o neg\u00f3cios j\u00e1 realizados. Ent\u00e3o nosso objetivo \u00e9 a divulga\u00e7\u00e3o e a cria\u00e7\u00e3o de um grande banco de dados que possa servir de balizamento para empresas profissionais, para a sociedade, bancos que fazem financiamento imobili\u00e1rio, Banco Central, IBGE, enfim, todos podem se beneficiar das informa\u00e7\u00f5es dessa pesquisa.<\/span><\/p>\n A pesquisa realizada em dezembro mostra que a venda e loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ca\u00edram em Franca, 23% e 34%, respectivamente. O mesmo cen\u00e1rio se verificou no Estado e outras cidades de porte parecido? O senhor pode nos exemplificar a realidade de alguns munic\u00edpios?<\/b><\/p>\n As diferen\u00e7as que s\u00e3o encontradas de um m\u00eas para outro em nossas pesquisas, mesmo que em percentuais significativos, n\u00e3o representam um problema porque \u00e9 de m\u00eas comparado ao m\u00eas anterior. No fechamento do ano, n\u00f3s temos um saldo positivo, porque o mercado imobili\u00e1rio \u00e9 assim, ele tem uma certa instabilidade porque em determinados momentos as taxas de juros dos bancos est\u00e3o alta. A Selic estava baixa, aumentou demais, n\u00e3o t\u00ednhamos infla\u00e7\u00e3o, passamos a ter uma infla\u00e7\u00e3o, tudo isso d\u00e1 uma altera\u00e7\u00e3o nesse mercado. E evidentemente que quando se tem uma altera\u00e7\u00e3o expressiva como essa que foi demonstrando a\u00ed no m\u00eas de dezembro na cidade de Franca e regi\u00e3o n\u00f3s temos dados semelhantes de cidades em outros agrupamentos. O Creci trabalha com dezesseis agrupamentos de cidades mais a pesquisa do Estado todo, al\u00e9m da pesquisa espec\u00edfica da capital. E normalmente a tend\u00eancia de queda e de aumento na transa\u00e7\u00e3o t\u00eam aproximadamente a mesma tend\u00eancia em cada uma dessas regi\u00f5es.<\/span><\/p>\n Em pesquisa anterior do Creci, Franca se encontrava na contram\u00e3o do Estado e outras cidades, e teve alta expressiva de venda e loca\u00e7\u00e3o. <\/b>Entre julho e agosto de 2021, a venda de casas e apartamentos cresceu 161% e a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis registrou alta de 29%.<\/b> O que justifica a desacelera\u00e7\u00e3o?<\/b><\/p>\n Uma desacelera\u00e7\u00e3o abrupta de um m\u00eas para outro nos leva a crer em alguma demanda reprimida que acabou sendo atendida naquele momento. Vou dizer aqui para voc\u00eas um referencial, que n\u00e3o \u00e9 espec\u00edfico, mas ele serve bem para exemplificar, \u00e9 a quest\u00e3o do retorno \u00e0s aulas. Franca \u00e9 uma uma cidade que tem muitas faculdades e quando chegamos num momento de retomada de aulas presenciais, evidentemente, que a loca\u00e7\u00e3o para alunos cresce bastante. Esse fen\u00f4meno foi visto tamb\u00e9m em Bauru, Mar\u00edlia, Presidente Prudente, cidades que s\u00e3o polos de educa\u00e7\u00e3o. Em Rio Claro e S\u00e3o Carlos, n\u00f3s tivemos tamb\u00e9m esse fen\u00f4meno.<\/span><\/p>\n Como o senhor acredita que o mercado ir\u00e1 se comportar nos pr\u00f3ximos meses na cidade? \u00c9 importante lembrar que Franca viveu um boom imobili\u00e1rio, com alta demanda, por exemplo, no setor de aprova\u00e7\u00f5es de projetos na Prefeitura. Registramos ainda na cidade escassez de m\u00e3o de obra, por conta da alta procura por pedreiros, serventes e outras \u00e1reas que a constru\u00e7\u00e3o envolve.<\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n Bem, eu acredito que o mercado imobili\u00e1rio de Franca nos pr\u00f3ximos meses ter\u00e1 um um bom comportamento, at\u00e9 porque Franca tem muitos projetos para aprova\u00e7\u00e3o, h\u00e1 in\u00fameros loteamentos sendo desenvolvidos a\u00ed na cidade e regi\u00e3o e isso evidentemente que trar\u00e1 um bom resultado. E um fator muito importante que \u00e9 uma caracter\u00edstica pr\u00f3pria de Franca \u00e9 o trabalho com carteira assinada, Franca \u00e9 uma cidade que tem um \u00edndice grande de trabalho formal e o n\u00famero de trabalhadores tem aumentado gradativamente no \u00faltimo ano e isso da\u00ed vai colocando cada vez mais gente com possibilidade de compra de im\u00f3veis porque tem acesso ao financiamento imobili\u00e1rio. Ent\u00e3o eu acredito que ser\u00e1 um bom momento. Com rela\u00e7\u00e3o a escassez de m\u00e3o de obra na \u00e1rea da constru\u00e7\u00e3o, isto \u00e9 uma realidade em todo o Brasil, estamos tendo dificuldade e \u00e9 evidente que isso pode dificultar um pouco a produ\u00e7\u00e3o de novos im\u00f3veis, por\u00e9m o mercado imobili\u00e1rio independe dessa quest\u00e3o.<\/span><\/p>\n As taxas do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio est\u00e3o mais altas, o senhor diria que neste cen\u00e1rio \u00e9 hora para a compra da casa pr\u00f3pria?<\/b><\/p>\n As taxas do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, elas est\u00e3o realmente altas, atingiram um patamar que n\u00e3o imagin\u00e1vamos que iria chegar. Por\u00e9m digo uma coisa, se a pessoa encontrou o im\u00f3vel adequado \u00e0s suas necessidades, o tamanho do im\u00f3vel est\u00e1 dentro daquilo que ela procura, a localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 adequada, o pre\u00e7o est\u00e1 dentro do or\u00e7amento, olha, tem uma coisa, n\u00e3o espere uma segunda oportunidade n\u00e3o, vai e fecha neg\u00f3cio. Mesmo com as taxas de juro altas como est\u00e3o, a tend\u00eancia \u00e9 que no futuro baixe e no momento que baixar a taxa de juro e o mutu\u00e1rio quiser, ele pode pedir a portabilidade deste financiamento e passar para uma taxa de juro menor. Ent\u00e3o n\u00e3o acredito que isso seja empecilho. A qualquer hora \u00e9 a hora certa de comprar o im\u00f3vel. N\u00e3o pode perder o neg\u00f3cio. Porque se deixar de fazer hoje para fazer o m\u00eas que vem, o pre\u00e7o j\u00e1 vai ser mais alto. Ent\u00e3o, n\u00e3o compensa esperar. E ficar pagando aluguel \u00e9 dinheiro que vai e n\u00e3o volta mais. Se voc\u00ea come\u00e7a j\u00e1 a pagar uma presta\u00e7\u00e3o, \u00e9 dinheiro seu que est\u00e1 capitalizando, ele n\u00e3o sai de casa, no futuro vai vender o im\u00f3vel e voc\u00ea tem o dinheiro na m\u00e3o.<\/span><\/p>\n Qual a dica para quem est\u00e1 buscando im\u00f3vel com financiamento banc\u00e1rio?<\/b><\/p>\n A dica que eu deixo para quem est\u00e1 buscando im\u00f3vel com financiamento banc\u00e1rio \u00e9 a seguinte: Procure saber qual \u00e9 o agente financeiro que est\u00e1 financiando, compare a taxa de juro com os demais bancos, verifique as despesas do contrato para o acesso a esse financiamento e verifique tamb\u00e9m qual \u00e9 a taxa de seguro de vida que est\u00e1 sendo cobrada. Tudo isso \u00e9 muito importante e optar tamb\u00e9m por aquele que oferece melhores condi\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n As aplica\u00e7\u00f5es financeiras est\u00e3o rendendo mais do que em 2021. O senhor acha que os investidores v\u00e3o preferir deixar este dinheiro nas aplica\u00e7\u00f5es em vez de buscar o mercado imobili\u00e1rio?<\/b><\/p>\n Com rela\u00e7\u00e3o a essa demanda que existe, olha, eu vou colocar o dinheiro no mercado financeiro, vou comprar im\u00f3vel, qual era o melhor neg\u00f3cio que eu vou fazer? Eu digo para voc\u00eas o seguinte, no meu ponto de vista, o im\u00f3vel ser usado como investimento financeiro \u00e9 ruim para a sociedade, porque isso traz uma valoriza\u00e7\u00e3o excessiva \u00e0 propriedade imobili\u00e1ria e vai deixando o im\u00f3vel cada vez mais inacess\u00edvel para as pessoas. Ent\u00e3o, n\u00f3s temos que tomar muito cuidado para que o im\u00f3vel n\u00e3o seja usado como investimento financeiro, porque ele acaba virando uma mercadoria especulativa. E isto \u00e9 preju\u00edzo para todos n\u00f3s da sociedade. O importante \u00e9 que o im\u00f3vel seja usado para os fins para os quais ele foi feito, para a pessoa morar e ter condi\u00e7\u00f5es de comprar. Agora quando o investidor vem para o mercado imobili\u00e1rio, ele promove uma valoriza\u00e7\u00e3o excessiva e isso fica muito ruim. Agora uma coisa \u00e9 certa: Para quem pensa em aplica\u00e7\u00e3o de recursos em m\u00e9dio e longo prazo, \u00e9 evidente que o mercado imobili\u00e1rio \u00e9 o endere\u00e7o certo para colocar o seu dinheiro.<\/span><\/p>\n A Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas criou o Ivar, novo \u00edndice para reajustes dos alugu\u00e9is. Como o senhor avalia isso?<\/b><\/p>\n Com rela\u00e7\u00e3o ao \u00edndice criado pela Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas, o Ivar, que \u00e9 para reajustes de alugu\u00e9is, eu vejo isso com muita preocupa\u00e7\u00e3o. Absolutamente, n\u00e3o \u00e9 nada contra a Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas que \u00e9 uma institui\u00e7\u00e3o s\u00e9ria, uma institui\u00e7\u00e3o tradicional, que merece todo o nosso respeito e tudo que ela faz, faz muito bem feito, portanto de alta credibilidade. Mas, eu me arrisco a dizer que a cria\u00e7\u00e3o de um novo \u00edndice traz mais confus\u00e3o para o mercado do que pacifica\u00e7\u00e3o. \u00c9 important\u00edssimo lembrar a todas as pessoas que n\u00e3o h\u00e1 nenhum \u00edndice obrigat\u00f3rio para aluguel. As partes contratantes, locador e locat\u00e1rio, v\u00e3o inserir no seu contrato de loca\u00e7\u00e3o o \u00edndice que for de melhor aceite para ambas as partes. Quem colocou IGPM e persiste no IGPM est\u00e1 agindo de maneira errada, porque ningu\u00e9m neste pa\u00eds teve uma remunera\u00e7\u00e3o no mesmo n\u00edvel do reajuste do IGPM, portanto ele n\u00e3o pode ser usado, n\u00e3o deve ser usado. E \u00e9 importante que todos saibam, olha, n\u00e3o precisa aceitar determinado \u00edndice. Isto \u00e9 de livre negocia\u00e7\u00e3o. A sociedade pode muito bem cuidar dos seus interesses. Um perigo tremendo agora no Congresso Nacional s\u00e3o os parlamentares querendo criar um \u00edndice obrigat\u00f3rio para reajuste de alugu\u00e9is. Isso \u00e9 um perigo. O Estado se intrometer em rela\u00e7\u00f5es privadas. O Ivar pode ser usado, mas nada impede que a pessoa fa\u00e7a um contrato por outro \u00edndice e pode fazer tamb\u00e9m, digamos, pode colocar o Ivar e coloque no seu contrato: o reajuste ser\u00e1 de 50% do que o Ivar indicar. Pronto, pode fazer. N\u00f3s s\u00f3 n\u00e3o podemos usar como \u00edndice de reajuste de alugu\u00e9is nos contratos sal\u00e1rio m\u00ednimo e moeda estrangeira. De resto, qualquer \u00edndice pode ser usado de livre iniciativa das partes.<\/span><\/p>\n O Ivar fechou negativo ano passado em menos 0,6% enquanto que o IGPM fechou positivo em quase 18%. Essa diferen\u00e7a n\u00e3o \u00e9 muito grande? N\u00e3o haver\u00e1 impasse entre propriet\u00e1rios e inquilinos que preferem um ou outro \u00edndice de reajuste?<\/b><\/p>\n Pois \u00e9, o Ivar fechou negativo, 0.6%, o IGPM positivo em quase 18%. Uma diferen\u00e7a gigantesca, n\u00e3o \u00e9 verdade? Ent\u00e3o, evidentemente que propriet\u00e1rios e locat\u00e1rios dever\u00e3o negociar. \u00c9 importante lembrar que tem muitos im\u00f3veis alugados para locat\u00e1rios que s\u00e3o pessoas que cuidam do im\u00f3vel t\u00e3o bem quanto o propriet\u00e1rio, pagam o seu aluguel na data correta. Qualquer propriet\u00e1rio que perder um locat\u00e1rio como esse vai ter dificuldade para conseguir outro. Ent\u00e3o a negocia\u00e7\u00e3o \u00e9 a porta de entrada para uma rela\u00e7\u00e3o tranquila. O locat\u00e1rio prestar uma boa conserva\u00e7\u00e3o na propriedade imobili\u00e1ria, pagar o seu aluguel em dia, quando chega no dia do reajuste, ele pode at\u00e9 conseguir a perman\u00eancia do mesmo valor do aluguel. Porque se o propriet\u00e1rio tiver o im\u00f3vel devolvido, para conseguir um outro locat\u00e1rio nessas condi\u00e7\u00f5es \u00e9 muito dif\u00edcil. E \u00e0s vezes ele n\u00e3o vai conseguir alugar pelo mesmo pre\u00e7o que estava alugado e se ele fica com esse im\u00f3vel vazio tr\u00eas, quatro, cinco meses, se for um apartamento, al\u00e9m do IPTU, ele vai pagar condom\u00ednio. Isso tudo somado pelo per\u00edodo de vac\u00e2ncia, faz a conta e vai ver que por m\u00eas vai dar um valor muito alto e que n\u00e3o \u00e9 conveniente deixar que isso aconte\u00e7a. Ent\u00e3o eu reafirmo que o bom entendimento entre as partes \u00e9 a melhor forma de agir nessas quest\u00f5es.<\/span><\/p>\n Quais as dicas que o senhor tem para pessoas que possuem contrato antigo pelo IGPM e contratos novos?<\/b><\/p>\n Olha, eu deixo aqui uma dica para quem tem contrato pelo IGPM. Converse com o seu corretor, com a imobili\u00e1ria, fa\u00e7a uma reuni\u00e3o, chame o propriet\u00e1rio e combine para que voc\u00eas usem um percentual do IGPM, metade do IGPM, 30%, 20% 10% do IGPM, porque n\u00e3o d\u00e1 para suportar esse valor. Agora tamb\u00e9m temos que lembrar de um neg\u00f3cio muito importante, a propriedade imobili\u00e1ria, o locador na maioria das vezes n\u00e3o \u00e9 um latifundi\u00e1rio, n\u00e3o \u00e9 uma pessoa rica, n\u00e3o \u00e9 uma grande empresa, um banco. Na maioria das vezes o propriet\u00e1rio \u00e9 um casal aposentado, que ao longo de sua vida juntou um dinheirinho para comprar uma propriedade a mais e usar aquele aluguel como complemento para comprar rem\u00e9dio, comprar alimento. Tem esse lado tamb\u00e9m que \u00e9 muito dif\u00edcil. Eu tenho um escrit\u00f3rio imobili\u00e1rio, administro loca\u00e7\u00e3o e a maioria dos propriet\u00e1rios dos im\u00f3veis no meu escrit\u00f3rio \u00e9 pessoa idosa, aposentado que t\u00eam ali a sua \u00fanica fonte de renda, al\u00e9m da aposentadoria, para poder comprar rem\u00e9dio, alimento, pagar uma condu\u00e7\u00e3o, ent\u00e3o \u00e9 preciso pensar nisso, que 90% das propriedades alugadas para fins residenciais s\u00e3o de pessoas que tamb\u00e9m necessitam desse dinheiro. E por isso locador e locat\u00e1rio precisam se entender.<\/span><\/p>\n Ivan, tem mais alguma informa\u00e7\u00e3o relevante que o senhor gostaria de acrescentar?<\/b><\/p>\n